부동산 경매에서 말소기준권리란 무엇인가?

부동산 경매를 하기 위해서는 반드시 권리분석을 공부해야 합니다. 권리분석을 시작하게 되면 말소기준권리에 대해서 알게 되는데, 오늘은 말소기준권리에는 어떤 것들이 있는지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

● 말소기준권리의 개념

말소기준권리는 부동산 경매에서 쓰는 용어로 낙찰시 권리가 소멸되는지 아니면 남아서 낙찰자가 인수해야 하는지의 여부를 가르는 기준으로 법률 용어는 아닙니다. 다만 경매를 하기 위한 권리분석을 할 때 기준이 되는 권리이기 때문에 반드시 말소기준권리를 찾아서 인수해야 할 권리와 말소되는 권리가 무엇인지 확인해야 합니다. 

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◆ 말소기준권리의 종류

밀소기준권리가 될 수 있는 권리는 7가지입니다. 이중 저당권과 근저당권, 압류와 가압류를 각각 하나로 보고 5가지로 분류할 수도 있습니다

①저당권

②근저당권

③압류

④가압류

⑤담보가등기

⑥전세권설정등기

⑦경매개시결정등기

 

■ 말소기준권리의 이해

실제 부동산 경매에서 가장 흔하게 볼 수 있는 말소기준권리는 근저당권입니다. 근저당권은 채무자가 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받을 경우 설정되는 권리입니다. 등기부상에서는 원금에 이자를 포함한 채권최고액을 설정 금액으로 기입하게 됩니다. 가압류는 채무자가 자신의 소유 부동산을 마음대로 처분하지 못하도록 금지하는 처분입니다. 담보가등기는 채권의 담보를 목적으로 임시로 하는 등기로 일반적으로 채무자의 소유 부동산을 채무 변제의 담보로 이용하기 위해서 설정하는 등기입니다. 전세권설정등기는 세입자가 전세계약을 맺고 전세권 설정을 한 경우를 말하는데 보통 계약 내용이 불이행될 경우 전세권을 통해서 바로 경매를 신청할 수 있기 때문에 임차인 입장에서는 꺼리는 경우가 많습니다. 경매개시결정등기가 말소기준권리가 되는 경우는 실제 거의 사례를 찾기 어렵습니다. 

부족한 부분도 있으나 다른 글에서 추가적인 설명을 하도록 하겠습니다. 이상으로 말소기준권리에 대해서 알아보았습니다. 이 글이 마음에 드셨다면 구독과 좋아요 부탁드립니다.